Барселона: инвестиции в город, уставший от туристов

На туризм приходится больше 14 % национального ВВП Испании и 2,6 млн рабочих мест. Барселона — экономический центр страны и один из самых посещаемых городов Европы: по официальной статистике, сюда приезжают больше 9 млн туристов в год, и их число постоянно растёт.

 

 

Как чувствуют себя жители города, в котором в четыре раза больше гостей, чем их самих? Испанские СМИ публикуют фотографии с граффити на улицах Барселоны: «туристы, уходите домой» и «турист, уважай или умри!». В видеорепортаже El Pais местные жители не стесняются открыто выражать недовольство: «в своем родном городе мы чувствуем себя изгоями», — жалуется один из них. Другие прибегают к более радикальным мерам: например, этим летом молодёжное движение Arran напало на туристический автобус в Барселоне.

Масло в огонь подливают растущие цены на жильё. Туристы готовы платить за аренду больше, чем местные жители, поэтому владельцы недвижимости не стесняются поднимать цены. За последние пять лет стоимость аренды в популярных у туристов локациях выросла почти на 40 %.

Положение усугубляет хаос на рынке. По информации El Pais, из 16 тыс. квартир, которые можно снять в Барселоне на выходные, около 7 тыс. сдаются нелегально через онлайн платформы. Городской совет Барселоны оштрафовал Airbnb на 600 тыс. евро за публикацию объявлений квартир без туристической лицензии, а владельцы таких объектов должны будут заплатить штраф в 60 тыс. евро. Онлайн-платформа удалила больше тысячи предложений по требованию властей.

Теперь город прекратил выдавать лицензии на аренду, многие из уже выданных не будут продлены (преимущественно в центре города). С февраля 2017 года Барселона запретила строительство новых отелей в некоторых районах по новому плану урбанизации PEUAT.

 

 

В период турбулентности рынок Барселоны выгоден для краткосрочных инвестиций в проекты добавленной стоимости: у инвесторов есть возможность заработать на текущем росте цен. Ряд факторов указывает на то, что цены на недвижимость в Барселоне будут повышаться как минимум ещё несколько лет.

 

 

Дешёвые кредиты — одна из ключевых причин роста местного рынка (и всей Испании в целом). Ставки по ипотечным кредитам в ЕС формируются на основе Euribor — межбанковской ставки предложения. С июня 2014 ставка непрерывно снижается и в октябре того же года впервые достигла отрицательного значения, тогда как во время кризиса 2008 года превышала 4 %.

 

 

Цены на недвижимость в Барселоне по-прежнему ниже докризисных показателей: по данным сайта Idealista с максимума I квартала 2007 года (4 732 евро/м²) до минимума III квартала 2013 года (2 957 евро/м²) цены упали на 37 %, после чего выросли на 44 % до 4 253 евро/м² к II кварталу 2017.

 

 

С 2012 года объём продаж новостроек стабильно выше количества строящихся объектов. В 2014 году разрыв достиг максимального значения: число сделок превысило объемы строительства на 111 %, но уже в 2016 разница сократилась до 1 %. С 2013 года оба показателя постоянно растут: количество сделок к 2016 году увеличилось в 2,1 раза, в объёмы строительства — в 1,9 раза.

По данным CBRE, Барселоне требуется 7,9 тыс. единиц нового жилья в год, а возводится менее 2 тыс. Земли под застройку не хватает: на юге город ограничен морем, на севере — горами, с востока и запада — застроенными посёлками.

 

 

Последние несколько лет состояние местного населения восстанавливается: с 2013 по 2016 годы уровень безработицы в Барселоне снизился с 23,7 % до 14,4 %. Расходы домашних хозяйств здесь на 14 % выше среднего показателя по стране.

 

 

В сложившейся ситуации лучшая стратегия для инвестора в недвижимость Барселоны — купить жилой, офисный или гостиничный объект в плохом состоянии, сделать ремонт или поменять его назначение (за счёт чего повысить стоимость недвижимости) и через 1–2 года продать объект по более высокой цене. Если потолок доходности при арендном бизнесе составляет 5–7 % годовых, то на редевелопменте можно заработать 12–20 % на вложенный капитал за вычетом расходов на управляющую компанию и местные налоги.

Инвестиции в арендную недвижимость по-прежнему подходят тем, кто планирует переехать в Барселону или отправить туда учиться детей. Получая доход от аренды в валюте, в которой инвестор будет нести расходы, он минимизирует последствия инфляционных рисков.