ТЕМА:

Здравстуйте!
Кто может порекомендовать адвоката для сопровождения покупки недвижимости и ипотечного брокера-напишите в личку, плиз. Обязательно с рускоговорящим персоналом. Район покупки-провинция Кадис. Заранее благодарен всем за помощь!

Добрый день, а зачем вам адвокат для покупки недвижимости ? идете в банк за ипотекой, выбираете дом у продавцов... ну если не говорите по испански, то возьмите переводчика ...

Может быть Assesor нужен?

да, думаю ассесор и нужен.

Конечно, нужны. Здесь половина недвижимости нелегальная. Все три последних мэра Марбеи в тюрьме, правда Хиль уже умер. Сам я когда покупал квартиру через русских агентов, то столкнулся, что агенту хотят только продать тебе недвижимость и получить свои комиссионные и слинять. Банк при производстве всех своих подсчетов ошибся на 7.250 Евро (конечно, в мою сторону), эскритуру ждал 6 месяцев, ипотеку дали под максимальный процент 7,3% годовых, а потом оказалось, что 4,5% - минимум, т.е. сейчас, когда ипотека дешевле 4,5% я все равно буду платить дороже. спасибо через русских знакомых, которые ставили нам антену познакомились с русским хестором. который помог нам вернут ОШИБКУ почти 8.000 Евро. Через него затем изменили ипотечный контракт. Он просто пошел с нами и сказал банку, что мы хотим перевести ипотеку в другой банк (он договорился с 2 банками) и наш банк проверил, покочевряжился 2 недели и поменял нам ипотеку. Думаете сами мы смогли бы это сделать даже с переводчиком. Сейчас наши знакомые из Москвы хотели купить квартиру, сами нашли через английское агенство, затем пришли к хестору, он проверил документы и оказалось, что часть комплекса построена с нарушением закона (внутри 100 метровой береговой линии), хестор говорит - хотите покупайте, но может произойти все что угодно, в Марбее, например, жители комплекса Банана Бич уже 3 год судятся с государством, чтобы их комплекс не сносили. Хотите тоже затем судится. терять нервы, время, деньги. В результате нашли квартиру нормальную и дешевле, без проблем. Сейчас квартир навалом, только надо найти того, кто не может платить ипотеку - опять же хестор нужен.
Короче, адвокат обязательно нужен. Могу порекомендовать - проверено на себе: тел (34) 649959529 spainnalog.com или русская страница spainnalog.narod2.ru Извините - наболело. Кругом обман - вчера мебель заказали привезли. а на ней забыли убрать ценник, а там цена старая (ДО РЕБАХИ) - дешевле чем со скидкой. Вот Вам и РЕБАХА.

Cогласна с Алексеем,прежде чем покупать изучить предлагаемые условия,наличие задолженности и пр."мелочи".Хотя меня немало удивила ошибка банка,за свою 2-х летную практику работы с недвижимостью и почти 10 летнюю жизнь в Испании ни разу неслышала о таких ошибках.А вот насчет того,что следует искать "кто не может платить ипотеку " поспорила бы.Не могут платить ипотеку или нехотят ее платить те кто купил квартиры 3-4 года назад в самый пик цен.Теперь эти квартиры в полцены,но на них "висит" ипотека а если покупаешь такую квартиру,то и долги вместе с ней.Так что подходить ко всему стоит подготовившись,т.к как среди наших так и среди испанских агентств есть недобросовестные.

Очередные две ошибки одной из испанских сберкасс:
Покупала в ноябре одна наша знакомая квартиру с ипотекой. Сберкасса сама оформляет все нотариальные документы, якобы никому не доверяет. якобы сама все проверяет и т.д. Продавцы - муж и жена, она резидент Испании, а муж живет в РФ, так хестория сберкассы содрала 3% ретенсион и с жены и с мужа, хотя по закону должны были только с мужа. Скандал был громадный - сберкасса ошиблась, ссылаясь на свой юридический отдел, на 6.300 Евро. И опять в свою пользу. Может они так воруют у клиентов-иностранцев деньги, они же ничего не понимают, деньги снимает банк???? А другая ошибка произошла в Реестре собственников. Покупателями была тоже супружеская пара, но оформляли все на жену, муж отказывался от своей доли. Отдали хесторы банка документацию на оформление в Реестр, а они возьми и оформи все как совместное владение собственностью, девочка недосмотрела. Теперь все переоформляется второй раз, а это время и деньги. Мой совет - если есть деньги покупайте без кредита, все оформление займет меньше 1 месяца, а с кредитом 4-6 месяцев, плюс нужен глаз да глаз. И с другой стороны - нужно ли вешать на себя хомут ипотеки на 20-30 лет из-за лишних 20 кв. метров???? Лучше купить сейчас недорогие дешевые квартиры пока низкие цены.

На работу я хожу 2 раза в неделю, чищу компы, устанавливаю программы. Но каждый раз вижу новых клиентов, слышу разные случаи и т.д. Наверное надоел здесь уже всем, надо сделать свою собственную страницу, да лень. Короче, один русский 5 лет назад купил три квартиры, объединил их, а сейчас вдруг решил застеклить террасы. Подал в мэрию прошение, а ему отказ. Он к нам, шеф сделал официальный запрос в мэрию, а ему ответ: весь район Nueva Alcantara был построен нелегально в 1999 - 2007 гадах, а это между прочим десяток-другой 5-7 этажных домов-комплексов и десяток трехэтажных урбанизаций. В общей сложности 3 тысячи квартир. В декабре 2009 года приняли (но он еще не действует, не утвержден правительством Андалусии) новый градостроительный план Марбельи, по которому приблизительно 29 тысяч квартир легализируется из существующих 45 тысяч нелегальных. Теперь вопрос для знатоков: если мэрия до сих пор считает все эти дома нелегальными (есть письма юридического и технического отделов мэрии), то почему мэрия взимает налог ИБИ с этих домов, а налоговая служба - государственный налог с недвижимости????
Кстати, здесь же находится английский колледж (нелегальное здание), где проводятся занятия русской воскресной школой (ЛЕГАЛЬНО!!!) , недалеко летняя квартира-атико господина Хосе Мария Азнара (тоже в нелегальной урбанизации).
А Вы говорите......? Нужен-не-нужен

Прошелся по всем, мне известным, русскоязычным интернет-порталам по испанской недвижимости. Ну и бред там иногда пишут.
Причем обычно это «агенты по продаже недвижимости – гиды – водители – домработники» (в одном лице - в одном флаконе), якобы живущие в Испании по 15-17 лет.
Человек, прожив 10 лет в Испании, может подать документы на испанское гражданство и через 2 года получить его. Спросил у шефа и он показал мне официальную статистику: МАССОВОГО получения испанского гражданства гражданами РФ и Украины не наблюдается по причине того, что лишь немногие прожили здесь уже 10 лет. Причем на этих же форумах они сетуют об отсутствии замены российских водительских удостоверений на испанские. У меня всегда возникает вопрос: как они жили здесь по 15-17 лет, возили клиентов по объектам без испанских прав.
А уж этот случай с «директором испанского офиса агенства», которая имела 2 паспорта и не имела вида на жительство, не говоря уже о разрешении на работу в Испании. Читайте тему ОСТОРОЖНО МОШЕННИКИ.

Многие выдают себя за мультинациональные агенства, предлагающие недвижимость чуть ли не любой точке Испании, при этом их методика работы, как правило, следующая: российский офис хочет свои 5-10%, головной испанский офис хочет свои 5%, который вынужден обратиться к местному испанскому агенству (которое тоже хочет свои 5%) в каталонском городе М, где клиент вдруг захотел купить недвижимость. Итог – плюс 20-25% комиссионных.
Наличие у русскоговорящих «агенств» лицензий, специального образования, номеров АПИ и т.д. – вообще отдельная история.

Итак основной довод, который приводят эти горе «агенты по продаже недвижимости – гиды – водители – домработники» - обращайтесь к нам и мы найдем супер дешевую недвижимость, а нотариус все проверит и т.д.

Необходимо понимать, что испанский нотариус (также как и его российский коллега) при оформлении сделки купли-продажи недвижимости несет следующую ответственность:
1. Люди, подписывающие сделку, пришли с паспортами (поддельными или настоящими никто не проверяет). Часто не смотрят даже на фотографию.
2. Данные люди лично подписали сделку (сверка подписи на купчей и в паспорте обычно не делается)
3. Часто даже не проверяются ИСПАНСКИЕ доверенности, не говоря уже об российских или английских. У нас были десятки случаев когда пытались использовать отмененные доверенности.
4. Люди находятся в достаточно ВМЕНЯЕМОМ состоянии.
5. Обязан тут же сообщить в Реестр собственников информацию о произошедшем подписании договора купли-продажи. Были случаи – забывали: Испания, лето, море, солнце, вино за обедом, много народа, маньяна, ........
6. Обязаны проверить происхождение денег покупателя (на какие деньги купил в свое время продавец – государство уже не интересует – была в свое время своеобразная амнистия черным деньгам). Обычно все сводится к подписанию заявления, что деньги получены в виде зарплаты в РФ и т.д..

Нотариус прикладывает ФАКС (обычно, ссылаясь на срочность) из Реестра собственников с последними данными, не вдаваясь в наличие долгов (частные кредиты, задолженности по коммунидаду, налогам, коммунальным услугам), кроме ипотеки и других официальных (обычно судебных) ограничений.

Легальность постройки, наличие разрешительных документов на проживание в недвижимости (лицензия де примеро окупасион, в разных городах называется по разному), техническое состояние недвижимости, качество строительства, легальность проведенных прежним хозяином ремонтных работ и перестроек недвижимости нотариуса ВООБЩЕ не интересует.

У моего шефа был очень "смешной" случай - один господин купил у испанцев большой участок земли для инвестиционной постройки многоэтажного дома, а оказалось, что (цитата) "по участку проходит историческисложившеяся тропа для водопоя животных в жаркое время года". Лицензию на строительство мэрия не дает. Испанцы, через которых он купил участок разводят руками и смеются - в купчей согласно законодательству имеется фраза "покупаю, ознакомившись со всеми ограничениями и требованиями, наложенными на данную недвижимость". Он к шефу, тот в мэрию – удалось договориться с мэрией о выделении полоски земли (из купленной) для прогона скота (коров и коз).

Кстати, наличие исторических захоронений и раскопок на купленном участке земли, которые запрещают строительство, также НЕ ИНТЕРЕСУЕТ нотариуса.
Не говоря уже о близком расположении электрических линий высокого напряжения, проходящим по участку (в земле) канализационных стоков и т.д., также запрещающих строительство.

Переводчик (за исключением сложных случаев привлечения акредитованных переводчиков) не несет никакой ответственности за качество своего перевода, что записывается в купчей отдельным пунктом.

Часто вышеописанные «агенты» просят дать ГЕНЕРАЛЬНУЮ доверенность на оформление сделки – это вообщемошенничество.
Для покупки жилья достаточно дать стандартную доверенность НА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ (или даже конкретной квартиры/дома), включающую все сопутствующие покупку действия, с указанием конкретного номера банковского счета, с которого будет производится оплата недвижимости, указывается продавец и т.д.

Воще адвокаты или знающие люди всегда нужны. Вот я приехала и наламала дров. Купила бар у англичан, а он дал испанского адвоката. Как с ним говорить если половину слов я и по русски не понимаю, особенно бугалтерию, а уж налоги и отчеты воще темный лес. Я ему про вид на жительство, а он мне завтра, да завтра. А покупать недвижимость тоже нужен адвокат, да и ипотеку как ты в банке возмешь, что пришел с улицы "здраствуйте. дайте денег на квартиру". Если мы тут всего полгода и то наездами и нас никто незнает. Воще поняла одно приходишь с переводчиком в банк или там мэрию сама или со знакомыми, которые по испански понимают и говорят с ошибками - это одно дело, а приходишь с адвокатом, воще можещь в сторонке сидеть умный вид делать и поддакивать, моль окей все, я согласна. Через полчаса выходишь -адвокат уже договорился об всем. потому что он каждый день этим занимается. да еще скидку попросит где надо и сделает быстрее, потому что видно у него там друзья тут знакомые. ну деньги берут, так ведь делают. что просишь, я же пиво продаю в баре, тоже не бесплатно раздаю.

Конечно, адвокаты нужны не только при покупке недвижимости, но при открытии и ведении бизнеса. Я всегда себя ставлю на место оппонента. Представляю испанца, который приехал в Россию и решил купить недвижимость или открыть бизнес. И хороший адвокат дорого стоит - это нормально, как и хороший инженер, архитектор или врач. И гражданочка из СССР права, она же пиво в своем баре не по себестоимости продает, наверно на 3 умножает.
А уж с господином Гавриловым на все 100% согласен по поводу этих «агенты по продаже недвижимости – гиды – водители – домработники» (в одном лице - в одном флаконе), якобы живущие в Испании по 15-17 лет". Опять же представляю того испанца. который в Москве решил квартиру купить и просит свою домработницу или таксиста помочь. Понимаю просит их познакомить с адвокатом или бухгалтером, чтобы узнать законодательство, налоги при покупке и продаже, сколько стоит содержать квартиру и т.д. Хорошо, что в Испании есть множество юридическо-консалтинговых фирм (хесторий), как я понимаю. они и существуют, чтобы за деньги решать бумажно-бюрократические проблемы.